O que é penhora de casa?
A penhora de casa acontece quando o devedor não consegue pagar uma dívida, como um crédito à habitação. O credor, nesse caso, pode iniciar uma ação judicial para penhorar o imóvel e vendê-lo em leilão para recuperar o valor emprestado.
Propriedade do imóvel
Ao contrário do que muitos pensam, a propriedade do imóvel é transferida para o comprador no momento da assinatura do contrato de crédito à habitação, mesmo que o valor ainda não tenha sido totalmente pago.
Em resumo:
- Ao comprar um imóvel com crédito à habitação, você se torna o proprietário desde o início.
- No entanto, você fica devedor do valor do crédito ao banco, com juros.
O que acontece em caso de penhora?
Se você não conseguir pagar as prestações do crédito à habitação, o banco pode penhorar o imóvel e vendê-lo em leilão para recuperar o valor em dívida.
O que fazer se a minha casa está penhorada?
Procure um advogado especializado em direito civil para te orientar sobre seus direitos e opções.
Hipoteca e Penhora: Entendendo a Diferença
Hipoteca:
A hipoteca funciona como uma garantia em muitos contratos de crédito à habitação. Ela dá ao banco o direito de penhorar o imóvel se o devedor não realizar os pagamentos acordados.
Penhora:
A penhora é o ato judicial de apreender o bem para garantir o pagamento de uma dívida. No caso da hipoteca, o banco pode penhorar o imóvel e leiloá-lo para recuperar o dinheiro emprestado.
Diferença entre hipoteca e penhora:
A hipoteca é a garantia, enquanto a penhora é a ação judicial de tomada do bem. A hipoteca não transfere automaticamente a propriedade do imóvel para o banco, mas sim o direito de penhorá-lo, se necessário. A penhora é a finalização desse processo, com a apreensão e posterior venda em leilão.
O que acontece em caso de inadimplência?
Se o devedor não pagar as prestações do crédito à habitação, o banco pode executar a hipoteca, penhorando o imóvel e colocando-o à venda. O banco também pode penhorar outros bens do devedor, como veículos ou investimentos.
O que fazer para evitar a penhora?
A primeira opção é manter os pagamentos do crédito à habitação em dia. Outras estratégias incluem renegociar a dívida com o banco ou vender o imóvel voluntariamente antes que ocorra a penhora.
Saldo Devedor Após Penhora e Venda do Imóvel
O que acontece se o valor da venda do imóvel não cobrir a dívida?
Se o banco penhorar e vender um imóvel em leilão, mas o valor obtido não for suficiente para cobrir toda a dívida do crédito à habitação, o devedor ainda será responsável pelo pagamento do valor restante.
Exemplo:
- Um devedor obteve um crédito à habitação de 200.000€.
- Após inadimplência, o banco penhora e vende o imóvel por 170.000€.
- O devedor ainda precisará pagar a diferença de 30.000€.
Situação de Insolvência:
Se um devedor não consegue pagar o saldo restante da dívida, ele pode ser declarado insolvente. A insolvência significa que o devedor não possui condições financeiras de cumprir todas as suas obrigações de pagamento.
Como Reagir à Penhora da Casa: Opções Legais
Enfrentar a penhora da casa é uma situação delicada. No entanto, existem opções legais para defender seus direitos como devedor. É fundamental compreender cada alternativa e buscar orientação jurídica especializada para uma atuação assertiva.
Reagindo à Penhora Ilegal: Oposição à Execução
Se a própria penhora for considerada ilegal, você pode ingressar com uma Oposição à Execução, apresentada por meio de Embargos de Executado. Alguns motivos comuns para alegar a ilegalidade da penhora incluem a dívida já ter sido saldada, a prescrição da dívida (perda da validade jurídica pela demora na cobrança) ou erros processuais cometidos pelo credor.
Reagindo à Apreensão Ilegal: Oposição à Penhora
Mesmo que a execução da penhora seja legal, a apreensão específica do imóvel pode ser ilegal. Um exemplo comum ocorre em situações de regime de comunhão conjugal, onde a execução abrange apenas um dos cônjuges, mas o imóvel está em nome de ambos. Nesses casos, é possível apresentar uma Oposição à Penhora, baseada nos artigos 817º e seguintes do Código de Processo Civil (CPC).
Insolvência Pessoal: Proteção para Devedores
Se sua situação financeira se tornou insustentável, a ponto de impossibilitar o pagamento de todas as dívidas, a Insolvência Pessoal pode ser a melhor alternativa. Esse procedimento legal ampara o devedor e visa proteger seus interesses. A Insolvência Pessoal, regida pelo Código da Insolvência e Recuperação de Empresas (CIRE), pode resultar na exoneração do passivo restante, o que significa a isenção das dívidas remanescentes não cobertas pela venda de bens.
Processo Especial para Acordo de Pagamento (PEAP): Renegociação para Pessoas Singulares
Para pessoas singulares (indivíduos, não empresas) que enfrentam dificuldades financeiras, mas ainda não se enquadram na situação de insolvência, existe o Processo Especial para Acordo de Pagamento (PEAP). Amparado pelo Decreto-Lei n.º 227/2012 de 25 de Outubro, o PEAP visa a renegociação das dívidas com os credores, buscando um acordo favorável para ambas as partes.
Consulta Jurídica e Agilidade: Elementos Imprescindíveis
É crucial ressaltar que os processos legais relacionados à penhora da casa são complexos e exigem um profundo conhecimento jurídico. Para garantir a defesa efetiva de seus direitos, a consulta a um advogado especializado é indispensável. Além disso, cada ação possui prazos legais específicos para apresentação de recursos. Agir com rapidez é fundamental para preservar suas chances de êxito.
A Proteção da Casa de Família contra Penhoras
A Lei n.º 13/2016 de 23 de Maio representou um marco na proteção da casa de morada de família contra penhoras em processos de execução fiscal. A partir dessa alteração legislativa, a Autoridade Tributária e a Segurança Social não podem mais proceder à venda executiva do imóvel que serve como habitação própria e permanente do devedor e/ou do seu agregado familiar.
Em outras palavras, a habitação própria e permanente continua a ser um bem penhorável em processos de execução fiscal. No entanto, após a penhora, as Finanças e a Segurança Social ficam impedidas de levar a cabo a venda do imóvel para a cobrança coerciva dos seus créditos.
Impacto da Lei:
- Proteção Ampliada: A lei garante a segurança e a posse da casa de família, mesmo em situações de dívidas fiscais ou à Segurança Social.
- Prevenção de Despejo: As famílias devedoras não correm o risco de serem despejadas da sua habitação principal.
- Estabilidade Familiar: A medida contribui para a preservação do bem-estar social e da estabilidade das famílias em momentos desafiadores.
Limitações da Proteção:
- Aplica-se apenas a processos de execução fiscal: A proteção não se estende a outros tipos de dívidas, como créditos bancários.
- Condições específicas: A habitação precisa ser a única propriedade do devedor e servir como residência permanente do devedor e/ou do seu agregado familiar.
- Possibilidade de penhora em outros tipos de processos: A casa de família ainda pode ser penhorada em outros tipos de processos, como ações de execução civil.
Considerações Importantes:
A proteção da casa de família representa um avanço significativo na defesa dos direitos dos devedores. No entanto, é fundamental compreender as nuances da lei e os seus limites para garantir a efetividade da proteção.
Para mais informações sobre este tema, consulte um advogado especializado em direito fiscal ou da Segurança Social.
A Proteção da Casa de Família contra Penhoras: Exemplos e Limites
A Lei n.º 13/2016 de 23 de Maio fortaleceu a proteção da casa própria e permanente do devedor em processos de execução fiscal. Vejamos exemplos práticos que ilustram a aplicação e os limites dessa proteção:
- Exemplo 1: Dívida às Finanças
- João tem uma dívida de Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) de €5.000.
- A Autoridade Tributária pode penhorar a casa de João, que é a sua habitação própria e permanente.
- Contudo, a AT não pode vender a casa para recuperar a dívida. João permanece na posse do imóvel.
- Exemplo 2: Crédito Habitação em Atraso
- Maria possui um crédito à habitação com o banco. Devido a dificuldades financeiras, ela não paga as prestações há seis meses.
- O banco pode processar Maria e penhorar a casa, mesmo sendo a habitação permanente.
- Como a dívida não é fiscal, a lei não impede a venda do imóvel pelo banco.
Limites da Proteção
- Especificidade: Aplica-se apenas a dívidas fiscais (IRS, IRC, IMI, etc.) ou à Segurança Social.
- Tipo de Procedimento: Protege contra a venda em execução fiscal, mas não em outras ações judiciais.
- Habitação Única e Permanente: A proteção abrange apenas a residência principal e habitual do devedor e da sua família.
Efeitos da Penhora da Casa de Família: Detalhes, Limitações e Procedimentos
A penhora da casa de morada de família, apesar da proteção contra venda em execuções fiscais, gera efeitos juridicamente relevantes no cenário processual e patrimonial:
1. Ônus sobre o Imóvel e Limitação de Transações:
- Registro da Penhora: A penhora é averbada na Conservatória do Registo Predial, restringindo o direito do proprietário sobre o bem.
- Venda ou Doação: Transferências do imóvel necessitam de autorização judicial, que será concedida apenas em situações excepcionais.
- Preferência de Recebimento: Se a casa for vendida em outro processo (não fiscal), o credor com a penhora tem preferência no recebimento do valor da venda.
2. Limitação da Proteção:
- Exclusividade para Execuções Fiscais: A proteção não se estende a processos executivos de natureza privada (bancos, etc.) ou cível.
- Intervenção Fiscal: Finanças e Segurança Social podem ingressar em outros processos executivos e obter prioridade, se possuírem penhora sobre a residência.
3. Levantamento da Penhora:
A Lei prevê que o executado pode solicitar o levantamento da penhora. No entanto, para o deferimento do seu pedido, o devedor tem de provar ao Juiz que:
- Pagou a totalidadde da dívida ao órgão exequente (Finanças ou Segurança Social).
- Celebraram acordo com o órgão exequente e cumpriu integralmente com as suas obrigações, incluindo quanto ao pagamento de juros e custas processuais.
- Entregou outros bens com valor suficiente para a satisfação do crédito.
- Prestou uma garantia idónea para garantir a solvência total do seu património.
4. Direitos do Debtor e Credor:
- Devedor: Mesmo penhorada, a casa permanece como posse do devedor. O credor não pode despejá-lo.
- Credor: A penhora garante o direito de preferência, mas não a satisfação imediata da dívida. A venda do imóvel somente ocorre em outro processo ou se o devedor não cumprir com as possíveis alternativas de levantamento da penhora.