Penhora de imóvel arrendado
A penhora de um imóvel arrendado, durante um processo de insolvência segue determinadas diretrizes estabelecidas pelo CIRE e pelo CPC.
A interação entre estas legislações é crucial para proteger os direitos tanto do arrendatário quanto dos credores na situação de insolvência.
CIRE (Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas):
O CIRE estabelece as normas e procedimentos para os processos de insolvência de empresas e particulares.
Quando um imóvel arrendado é objeto de penhora num processo de insolvência, o arrendatário mantém seus direitos no âmbito do contrato de arrendamento.
O novo proprietário resultante da venda judicial do imóvel não pode rescindir unilateralmente o contrato de arrendamento ou despejar o arrendatário antes do término do contrato, a menos que existam fundamentos legais específicos.
Código de Processo Civi):
O CPC rege os procedimentos judiciais civis, incluindo a penhora de bens em processos de execução.A penhora de um imóvel é uma medida que visa assegurar o pagamento das dívidas do devedor no contexto da insolvência.
O imóvel arrendado pode ser objeto de penhora, mas o contrato de arrendamento em vigor não é afetado.
O arrendatário continua a usufruir do imóvel nos termos do contrato, mesmo que o imóvel seja vendido judicialmente como parte do processo de insolvência.
Como é feita a penhora de imóveis arrendados:
A penhora de imóveis arrendados envolve um conjunto de procedimentos legais
Pedido de Execução: O processo normalmente começa quando um credor apresenta um pedido de execução ao tribunal para recuperar uma dívida pendente.
Avaliação do Imóvel: Um oficial de justiça ou um perito designado pelo tribunal avalia o imóvel para estabelecer o seu valor de mercado. Isso serve como base para determinar o preço mínimo no caso de uma futura venda judicial.
Notificação: Tanto o proprietário do imóvel quanto o arrendatário devem ser notificados sobre o processo de penhora. O arrendatário deve ser informado de que o imóvel foi penhorado e que seus direitos no contrato de arrendamento continuam válidos.
Registo de Penhora: O tribunal emite um mandado de penhora, que é registrado nas Conservatória do Registo Predial. Isso garante que qualquer interessado possa verificar a existência da penhora.
O agente de execução terá igualmente que afixar um edital na porta ou noutro local visível do imóvel penhorado.
Depositário é o inquilino: Na penhora de imóveis é constituído um depositário dos bens imóveis penhorados que tem o dever de administrar e tratar o imóvel penhorado e todas as respetivas partes integrantes com cuidado, zelo e o dever de prestar contas. Na penhora de imóvel arrendado o depositário é o inquilino ou arrendatário.
Se o imóvel estiver arrendado a mais do que uma pessoa, o agente de execução ou oficial de justiça responsável pela execução escolhe de entre elas o depositário, que procede à cobrança das rendas dos outros arrendatários.
O depositário fica obrigado a depositar as rendas em dinheiro numa conta bancária em instituições de crédito, à ordem do agente de execução, à medida que se vençam ou se cobrem.
Desapossamento do imóvel ao inquilino:Após a afixação do edital na porta do imóvel arrendado o agente de execução deve informar o inquilino ou arrendatário que:
– vai passar a ter uma posse precária sobre o imóvel uma vez que o senhorio em nome de quem exercia a posse do imóvel perdeu os poderes de gozo ;
– a posição de depositário importa obrigações cuja violação pode gerar a sua remoção do cargo e consequente despejo definitivo do imóvel;
Venda Judicial: Se o processo de execução avançar e o imóvel for vendido judicialmente, ele é leiloado para o público.
O produto da venda é utilizado para pagar as dívidas pendentes do devedor.
Direitos do Arrendatário: O arrendatário mantém seus direitos no contrato de arrendamento, independentemente de quem seja o novo proprietário após a venda judicial. O novo proprietário adquire o imóvel com o contrato de arrendamento em vigor.
Conservação do Contrato de Arrendamento: O contrato de arrendamento não é automaticamente afetado pela penhora ou pela venda judicial. O novo proprietário (adquirente) deve respeitar os termos do contrato e não pode rescindir unilateralmente o contrato de arrendamento antes do seu término, exceto em situações especiais previstas na legislação.
É importante ressaltar que, na maioria dos casos, a penhora de um imóvel arrendado não resulta no despejo imediato do arrendatário. O arrendatário continua a ocupar o imóvel conforme os termos do contrato, mesmo que haja mudança de proprietário devido à venda judicial.
Auxílio das autoridades policiais: Quando possa existir alguma resistência, ou haja justificado receio de oposição de resistência, o agente de execução pode solicitar o auxílio das autoridades policiais, mas sempre mediante prévio despacho judicial, uma vez que se trata de um domicílio, ou seja, um espaço fechado onde habitam pessoas.