A habitação própria e permanente pode ser penhorada e, numa execução comum ou numa insolvência, pode ser vendida. A proteção da casa de morada de família não é uma impenhorabilidade geral. O resultado depende do tipo de processo, da natureza da dívida, da existência de hipoteca e das medidas pedidas dentro do prazo.
A casa de morada de família pode ser penhorada?
Sim. O Código de Processo Civil sujeita à execução os bens do devedor que respondem pela dívida, e a habitação não consta da lista de bens absolutamente impenhoráveis. Se a dívida estiver garantida por hipoteca sobre a casa, a penhora começa, em regra, pelo bem dado em garantia.
A penhora é registada e afeta juridicamente o imóvel ao processo. Isso não significa que a família tenha de sair no mesmo dia, mas impede que o proprietário venda ou onere livremente a casa contra os efeitos da execução.
Qual é a proteção nas dívidas às Finanças?
A Lei n.º 13/2016 restringe a venda executiva da habitação própria e permanente no processo de execução fiscal. A Autoridade Tributária pode penhorar o imóvel, mas, quando este está efetivamente destinado à habitação do devedor ou do agregado, não realiza a venda nas condições gerais.
Há exceções. A restrição não se aplica aos imóveis cujo valor tributável se enquadre na taxa máxima de IMT prevista para habitação própria e permanente; nesses casos, a venda só pode ocorrer um ano depois do fim do prazo de pagamento voluntário da dívida mais antiga. A proteção fiscal também não impede a venda promovida por outro credor num processo próprio, nem elimina uma hipoteca bancária.
O banco pode vender a casa hipotecada?
Sim. A limitação criada para a execução fiscal não impede o credor hipotecário de executar a garantia. Se existem prestações do crédito à habitação em atraso, é importante verificar as comunicações do banco, o PERSI quando aplicável, o vencimento antecipado e a quantia exigida.
Um acordo deve indicar expressamente o efeito sobre a execução e a penhora. Pagar algumas prestações sem formalizar a regularização pode não travar a venda já marcada.
É possível suspender ou contestar a venda?
Existem vários mecanismos, mas têm finalidades diferentes:
- embargos de executado: discutem a execução, o título, o valor ou factos como pagamento e prescrição, dentro dos fundamentos legais;
- oposição à penhora: contesta a admissibilidade, extensão ou ordem da penhora e tem, em regra, prazo de 10 dias desde a notificação;
- substituição da penhora ou caução: pode ser pedida quando existam condições para garantir o crédito por outra via;
- acordo: pode suspender a execução se for aceite e formalizado no processo.
Quando os embargos ou a oposição respeitam à habitação efetiva, o juiz pode, a requerimento do executado, impedir temporariamente a venda se esta for suscetível de causar prejuízo grave e dificilmente reparável. Não há suspensão automática.
O que acontece à casa na insolvência pessoal?
A declaração de insolvência determina a apreensão dos bens que integram a massa insolvente. A casa própria e permanente pode ser liquidada pelo administrador, mesmo quando é a única residência do devedor. A exoneração do passivo restante não permite conservar automaticamente o imóvel.
Antes de pedir insolvência, compare o valor de mercado, o saldo da hipoteca, outros ónus, a quota de cada proprietário e o efeito sobre o agregado. Se o produto previsível da venda não cobrir o empréstimo, a parte remanescente do crédito terá de ser tratada no processo.
E se a casa pertencer também ao cônjuge?
A resposta depende do regime de bens, da titularidade registada e de a dívida ser comum ou própria. Pode estar em causa a penhora da meação ou de bens comuns, com citação do cônjuge e direitos processuais específicos. Uma certidão predial e a certidão de casamento são indispensáveis para analisar a situação.
O que deve fazer quando recebe a notificação?
- Confirmar o tribunal ou órgão fiscal, o número do processo e todos os prazos.
- Obter o requerimento executivo, o título, o auto de penhora e a certidão predial.
- Verificar o valor exigido, pagamentos já feitos e encargos registados.
- Reunir prova de residência permanente, composição do agregado e vulnerabilidade.
- Confirmar se existe venda marcada e qual o meio processual adequado para a travar.
Perguntas frequentes
Posso continuar a viver numa casa penhorada?
Em regra, a penhora não implica desocupação imediata. A situação muda com a venda, entrega ou ordem judicial, pelo que não deve ignorar notificações posteriores.
Uma casa de baixo valor nunca pode ser vendida?
Não. A restrição de venda da Lei n.º 13/2016 aplica-se à execução fiscal e nas condições legais. Outros credores e o processo de insolvência seguem regimes diferentes.
A oposição à penhora elimina a dívida?
Não. Se for procedente, pode levantar ou limitar a penhora; a dívida e a execução podem subsistir e atingir outros bens.
Fontes legais oficiais
Consulte os artigos 735.º, 751.º, 755.º, 784.º e 785.º do Código de Processo Civil e a Lei n.º 13/2016.