A dação em cumprimento permite entregar a casa ao banco para pagar o crédito, mas exige o consentimento expresso da instituição. A entrega das chaves, por si só, não transfere o imóvel nem elimina a dívida. O acordo deve indicar o valor atribuído à casa, o montante extinto e se permanece algum saldo por pagar.
O que é a dação em cumprimento?
Na dação em cumprimento, o credor aceita uma prestação diferente da inicialmente devida. Num crédito à habitação, o mutuário transmite o imóvel ao banco e este imputa o valor acordado à dívida. “Dação em pagamento” é uma designação usada para a mesma solução; não se trata de uma venda judicial nem de abandono da casa.
Os artigos 837.º a 841.º do Código Civil exigem a aceitação do credor. Até à assinatura do acordo e à formalização da transmissão, o contrato de crédito continua a produzir efeitos, incluindo juros e outros encargos legalmente devidos.
Entregar a casa extingue toda a dívida?
Depende do texto do acordo. Se o banco aceitar a casa como pagamento integral, deve ficar escrito que nada mais é devido no contrato abrangido. Se a avaliação for inferior ao capital, juros e encargos e o acordo apenas extinguir a dívida até ao valor do imóvel, permanece um saldo.
É igualmente necessário confirmar o tratamento de fiadores, avalistas e outros devedores. Uma declaração que liberte apenas o proprietário pode não extinguir as garantias pessoais. O documento deve identificar contratos, valores e pessoas abrangidas, sem fórmulas ambíguas.
Como apresentar uma proposta ao banco?
- Pedir a discriminação atualizada do capital, juros, comissões e despesas.
- Obter certidão predial, caderneta, licença de utilização e informação sobre outros ónus.
- Apresentar por escrito a situação financeira e a proposta de entrega.
- Analisar a avaliação do imóvel e, se necessário, fundamentar uma divergência.
- Exigir uma minuta que defina a extinção total ou parcial da dívida.
Enquanto decorre a negociação, os pagamentos e prazos não ficam suspensos automaticamente. Se já existirem prestações em atraso, importa verificar a integração no PERSI do crédito à habitação.
Que custos e registos devem ser confirmados?
A operação pode envolver escritura ou documento autenticado, registo predial, cancelamento de hipotecas, avaliação e consequências fiscais. O tratamento depende da estrutura do acordo, do valor do imóvel e da posição de cada interveniente. Peça antecipadamente uma estimativa escrita e confirme quem suporta cada custo.
Outras hipotecas, penhoras ou direitos de terceiros podem impedir uma transmissão simples. O banco analisará a prioridade dos ónus e a possibilidade de receber o imóvel livre das inscrições que não pretenda manter.
Dação, venda executiva ou venda voluntária?
Na venda voluntária, o proprietário procura comprador e aplica o preço ao crédito, necessitando normalmente da cooperação do banco para cancelar a hipoteca. Na dação, o próprio banco recebe a casa. Na penhora e venda do imóvel, a alienação ocorre no processo executivo e o produto é distribuído segundo as regras legais.
A melhor opção depende do valor de mercado, da dívida total, do tempo disponível e de existirem outros credores. Uma proposta não deve ser assinada sem comparar o saldo final de cada alternativa.
Quando deve ser considerada a insolvência pessoal?
A dação resolve apenas as obrigações abrangidas pelo acordo. Se, mesmo sem a casa, continuarem dívidas impossíveis de pagar, deve ser avaliada a insolvência pessoal e a eventual exoneração do passivo restante. A insolvência não garante que o devedor conserve o imóvel e não substitui uma negociação viável.
Que cláusulas devem constar do acordo de dação?
Antes da assinatura, a minuta deve permitir responder sem dúvidas a seis perguntas: qual é o imóvel transmitido; qual é o valor que lhe é atribuído; que contrato ou contratos ficam abrangidos; que parte do capital, juros e encargos é extinta; se existe saldo remanescente; e que efeito produz o acordo sobre fiadores, avalistas e outras garantias. Uma referência genérica a “regularização da dívida” não oferece a mesma segurança que uma declaração expressa de liquidação total ou uma conta final discriminada.
Confirme ainda a data de entrega do imóvel, o estado de conservação, a responsabilidade por condomínio, seguros e impostos, o cancelamento dos registos e a emissão de declaração de dívida liquidada. Se a dação for apenas parcial, o documento deve indicar o novo saldo, a taxa aplicável e o calendário de pagamento.
Como comparar a dação com a venda voluntária?
Peça uma avaliação realista do imóvel e compare o valor líquido que cada solução abate à dívida. Na venda voluntária, deduza mediação, registos, impostos e o montante necessário para cancelar a hipoteca. Na dação, use o valor efetivamente aceite pelo banco e todos os custos imputados ao cliente. A comparação só é útil quando mostra o saldo final de cada cenário e não apenas o preço anunciado da casa.
Perguntas frequentes
O banco é obrigado a aceitar a casa?
Não. Fora de uma obrigação contratual específica, a dação depende do acordo do banco, que pode recusá-la ou propor condições diferentes.
Posso entregar as chaves e deixar de pagar?
Não. A entrega informal das chaves não transmite a propriedade nem extingue o crédito. É necessário formalizar a dação e definir os seus efeitos.
A dação apaga o registo no Banco de Portugal?
A instituição deve atualizar a Central de Responsabilidades de Crédito de acordo com a situação resultante do acordo. Um mapa histórico continua a refletir o mês a que respeita.
Se tem uma notificação, um prazo em curso ou precisa de comparar opções no seu caso, reúna os documentos essenciais e peça uma análise jurídica antes de assumir um compromisso.
Base legal oficial
O regime geral consta dos artigos 837.º a 841.º do Código Civil consolidado. O acordo concreto deve ser verificado juntamente com o contrato de crédito e o registo predial.